浙南科技城黄石山东单元02-K-20a地块建设工程EPC+O总承包答疑澄清公告

项目名称

浙南科技城黄石山东单元02-K-20a地块建设工程EPC+O总承包

编号

02号

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各潜在投标人：
现对本项目做如下修改、澄清（答疑）说明：
一、答疑、澄清部分
1、招标文件投标人须知前附表10.7条款（26页）中约定了施工总承包或工程总承包工程的验收证明材料可提供“竣工验收备案表或竣工验收意见（至少须含 建设单位、施工单位、监理单位、设计单位四方主体盖章）”，鉴于各地区对于竣工验收证明文件的命名表述存在差异，我公司拟提供的《**省建筑工程竣工验 收报告》（内含前述要求的“四方主体盖章”），是否可作为有效证明材料予以认可？

答：可以，内容上属于竣工验收性质并经四方主体盖章的验收证明材料均予认可。

2、招标文件P109页“联合体施工方在运营公司的股权不低于20%”，如果联合体中包含2家施工单位，仅其中一家施工单位持有运营公司股权比例不低于 20%，是否满足要求？

答：满足要求。

3、招标文件第3.2.5条1.4.⑩“因现场条件复杂，如出现需要在原有业主提供的地勘资料上再另外补充勘察的，补勘费用不另外增加”，补勘费用不另外增 加，若出现工程地勘与实际不符造成工程费用增加，是否应按实予以调整？

答：本工程已完成详勘，结合周边地块研判，地质条件较为稳定，投标人应将一般性地质风险纳入报价综合考虑；除持力层类型与详勘资料完全不符等极端 情形导致初步设计采用的基础形式乃至结构体系发生根本性变化并经原初步设计单位审核认可外，工程费用不予调整。

4、招标文件第3.2.5条1.3.14“见证取样检测和专项检测由招标人委托并支付相关费用”与控制价说明第一.3条是否矛盾，以那个为准？

答：以招标文件为准；控制价“编制说明”第一条第3点修改为“3.承包人负责工程所需的常规自检、见证取样送检，费用含在投标报价中；第三方专项检测（含桩基、地基、主体结构实体、幕墙四性、消防、人防等法定检测）由发包人委托第三方机构实施并支付相关费用。”
5、招标文件第3.25条中已明确由投标单位考虑的措施费用或增加的成本费用，控制价是否也相应的有考虑？

答：已在控制价中考虑。

6、总承包工程、精装修工程界面划分表中消防楼梯的栏杆(含扶手)由谁来施工？

答：由总承包单位施工。

7、总承包工程、精装修工程界面划分表中门窗界面不清楚？

答：普通木门、装修区域内的门（除防火门和外立面的门窗幕墙）和室内窗由精装单位施工，其它的门窗由总包单位施工。

8、控制价说明第（三）.3小点，土方外运消纳运距按10km，根据项目所在地至瓯飞消纳场，运输是否考虑不够？

答：控制价土方外运按10km考虑，实际运距由投标人自行踏勘确认，运距超出部分费用由投标单位在投标报价中自行综合考虑，招标控制价不作调整，后期 不予另行计价补差。

9、景观中的罗汉松特选，是否可提供样式照片？样式要求不同，价格相差很大。

答：初步设计文件与招标清单中凡涉及到罗汉松的全部为特选黑松，控制价“编制说明”第四条第（三 ）款第16点景观无价材料表中序号7修改为:

7

黑松

株

300000

黑松需发包人与设计方共同选形，样式品质要求详见景观初设图纸。

10、关于商业、酒店及会展中心的运营培育期 招标文件依据：运营合同第9.2条约定，运营期第1、2年租金需在起算日前一次性支付，且第4年起租金每年递增 1%。但合同中未设置免租期或租金减免期。疑问：本项目包含商业、酒店、会展等业态，此类业态普遍存在开业初期的市场培育阶段。特别是酒店和会展业务，从开业到客流稳定、在周边市场形成成熟影响力，通常需要1­3年的爬坡期。在此期间营收能力有限，若要求第1年即全额支付2年租金，且无任何培育期优惠，将 极大增加运营方的初期资金压力与经营风险。建议：恳请招标人考虑本项目多业态融合的复杂性，明确是否可给予一定期限的运营培育期（如装修免租期或首年租 金减免），或将前两年的“先付后用”模式调整为更符合现金流规律的季度/月度支付模式，以保障项目稳健运营。

答：本项目租金底价已充分考虑各业态的市场规律，投标人需将运营培育阶段纳入自身经营方案及首两年应付租金的筹款计划综合考量，上述条款按原招标文 件执行。

11、关于商务办公业态的报规及后续经营影响 招标文件依据：发包人要求中“规划设计条件”明确，商务办公建筑面积≥18000㎡且≤19000㎡，且监管协议 约定“旅馆及商务金融建筑面积均不可分割转让，均可整体转让”。同时，项目不得建设公寓式酒店、公寓式办公等“类住宅”项目。 疑问：招标文件虽明确了 商务办公的面积，但若我方在后期运营中，根据市场需求对办公部分进行灵活的商业化定位（大型宴请餐饮），请问商务办公部分是否严格要求必须完全按“办公”业态进行规划报建和竣工验收？若在规划验收后，运营阶段对办公区域进行不影响建筑主体结构的商业用途改造，是否会因“商务金融不可分割转让”或“杜绝 类住宅”等条款，被视为违规并阻碍相关经营证照（如商业用途的消防、卫生许可）的办理？ 建议：恳请招标人明确商务办公的业态灵活性边界，以避免因报规 与经营业态不符，导致后期无法合规运营或产生巨额整改费用。

答：本项目规划条件明确，商务办公部分须按“商务办公”业态进行规划报验和竣工验收，须满足规划条件及初步设计要求，保证顺利通过验收。运营期间，如需对办公区域进行商业化改造或调整用途，须自行向相关主管部门咨询政策并满足相关政策要求，甲方将给予必要的支持配合。

12、关于运营考核结果应用的违约责任 招标文件依据：运营合同第14.2条约定，因乙方原因导致合同提前终止的，在运营期第1年终止须支付4000万元违约金，第2年终止须支付3000万元违约金，第3年终止支付2000万元或年度租金总额（取高者）。该违约金标准远高于年租金底价（1500万元）。疑问：该违约金的设定 明显超出项目正常投资回报预期，特别是“经营状况恶化至丧失履约能力”、“运营状况考核不合格”等触发条件较为宽泛（运营合同14.1、18.1条）。若因不可 抗力、政策突变或突发的公共卫生事件等非乙方主观恶意导致的经营困难，直接适用上述巨额违约金条款，属显失公平。建议：恳请招标人细化运营考核的量化标 准，明确将不可抗力、政策变化、市场重大异常波动等非运营方可控因素列为免责或责任减免情形，并适当降低提前终止合同情形下的违约金数额，或设置更合理、阶梯式的赔偿计算方式。

答：该违约金设置基于保障项目长期稳定运营及甲方前期高额投入综合考量，旨在保障合同双方的权益；同时上述违约责任已明确为“因乙方原因”导致的提 前终止，不可抗力、政策、法律变化等非乙方主观过错情形已在合同其它章节另行约定。

13、关于联合体运营方成立运营公司的强制股权比例要求 招标文件依据：运营合同7.2条要求，乙方须在合同签订后360天内成立全资运营公司，并规定联合体 运营方在运营公司的股权不低于 51%，联合体施工方股权不低于 20%。 疑问： 该强制股权架构锁定了施工方必须持有运营公司不少于20%的股权，且运营方必 须控股51%。这极大限制了投标联合体的自由商业谈判空间。特别是在“设计+施工+运营”的联合体模式中，若施工方不具备运营能力或无意长期持有运营公司股 份，强行持股20%不仅会造成其资金沉淀，还可能因与运营主控方经营理念不同，引发公司治理僵局，违背了“专业的人做专业的事”的初衷。 建议： 恳请招标 人放宽该股权比例限制，允许在确保联合体牵头人及运营方对项目运营承担最终连带责任的前提下，由联合体各方根据自身资源和风险分配，自行协商确定运营公

运营方在运营公司的股权不低于 51%，联合体施工方股权不低于 20%。 疑问： 该强制股权架构锁定了施工方必须持有运营公司不少于20%的股权，且运营方必 须控股51%。这极大限制了投标联合体的自由商业谈判空间。特别是在“设计+施工+运营”的联合体模式中，若施工方不具备运营能力或无意长期持有运营公司股 份，强行持股20%不仅会造成其资金沉淀，还可能因与运营主控方经营理念不同，引发公司治理僵局，违背了“专业的人做专业的事”的初衷。 建议： 恳请招标 人放宽该股权比例限制，允许在确保联合体牵头人及运营方对项目运营承担最终连带责任的前提下，由联合体各方根据自身资源和风险分配，自行协商确定运营公 司的股权结构。

答：按原招标文件执行。

14、最高投标限价****.78元较招标控制价****.49元下浮15.4%，但若剔除暂估价****元以及暂列金额****.95元，则最高投标限价**** 42.83元较招标控制价****.54元下浮20%，是否有误？

答：无误，按原招标文件执行。

15、最高投标限价的90 %作为风险控制价（****.4元） ，是否有误？ 本项目告知的最高投标限价****.78元，其中设计费限价****元，建筑安 装工程费限价****.63 元（其中精装修工程费用暂估价****元，暂列金额****.95元），设备购置费限价****元，工程总承包其他费限价****. 15元。最低风险控制价为最高限价的90%，是否应该剔除暂列金及暂估价，风险控制价是否有误。

答：无误，按原招标文件执行。

16、经现场踏勘，现场存在大量绿植，移交前是否会清除，如不清除，后期是否直接由投标人自行处理？

答：甲方负责对场内大型及有利用价值的苗木进行移植；移植后场内剩余绿植、杂草及根茎的清除、外运及处置均由中标人自行负责，相关费用包含在投标报 价中，不另行计取。

17、该项目为EPC+O模式，中标人需在运营期开始前缴纳2年的租金，那建安费结算时间是否能约定，如90天内完成结算办理，结算办理完30个工作日支付剩 余款项？

答：原招标文件合同条款已约定，详见工程总承包合同第14.5“竣工结算”条款。

二、招标文件修改部分
1、招标文件第38页“附件1电子投标文件制作相关规定”第三条第（二）点“（二）技术标”内容“1.设计方案，应以Word或PDF文件格式编制（设置纸张大 小为A2或A3,单个文件大小不超过500MB），导入投标工具-“技术标文件”-“设计方案”，并进行CA电子签章（要求暗标编制的除外）、验证。2.技术标（除设 计方案外的其余资料），应以Word或PDF文件格式（设置纸张大小为A4，单个文件大小不超过100MB）编制，分别导入投标工具-“技术标文件”的对应目录，并进 行CA电子签章（要求暗标编制的除外）、验证。”修改为：“1.技术标（含设计方案、酒店精装修设计及效果展示、施工方案等所有技术标内容），应以Word或P DF文件格式编制（建议设置纸张大小为A3,单个文件大小不超过500MB），导入投标工具-“技术标文件”-“技术标”（如因单个文件太大无法上传的，可拆分一 部分内容上传至“技术标其他资料”），并进行CA电子签章（要求暗标编制的除外）、验证。”
2、招标文件第127页“总承包工程、精装修工程界面划分表”补充说明如下：“地下室：除侯梯厅、前室以外的其他房间装修，计入土建总包单位范围；上 部：①消防楼梯：楼梯墙身、楼梯底天棚面及侧面的涂料涂刷，计入装修单位范围；②内墙防水(不含客房)，计入土建总包单位范围；③电梯机房、空调机房：土建、安装及装饰，计入土建总包单位范围。”
3、本项目招标时间安排表中的“招标人发出招标文件澄清时间”修改为：****17时30分。

三、其它内容不变，按原招标文件及已发布的修改、澄清（答疑）纪要执行。

招标单位：
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招标代理机构：
温州市兴城工程造价审计咨询事务所（普通合伙）
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监督机构：

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