规划先行，江门让“好房子”的空间增量变为市场增量招标公告（原标题：规划先行，江门让“好房子”的空间增量变为市场增量）

“这些位置，不算面积，全送。”在江门楼盘的样板间内，这句朴实无华的介绍总能给购房者带来惊喜。

全赠送的飘窗延展了房间的实用边界、可灵活改造的空中花园解锁更多生活可能、全景落地窗搭配宽景阳台，把窗外的风景尽数框进日常。

这样的“空间惊喜”，不是江门个别楼盘的营销“噱头”，而是本地楼市的新常态。

破局：一套“不计容”细则里的“绣花功夫”

“江门正成为4.0住宅时代引领者。”近日，全国人大代表、江门市市长吴晓晖在接受媒体采访时表示。

时间回溯到2022年。彼时，全国房地产市场正处于深度调整期，购房者观望情绪浓厚。江门没有选择简单的“救市”，而是选择通过政策让利，从供给端撬动品质升级。

当年，江门率先出台珠三角优惠力度较大的规划“新政”，首次明确飘窗、合理比例的阳台、入户花园不计入容积率的核心规则，为“好房子”高得房率设计打下制度基础。

此后三年，江门三次优化房地产政策。其中，2025年《关于支持“好房子”规划设计的实施意见》是力度最大、体系最完善的版本，将“空间魔法”做细做实。

江门市自然资源局关于印发《关于支持“好房子”规划设计的实施意见》的通知
发布时间：**** 07:04:49
来源：江门市自然资源局
字体【大 中 小】
分享到：
各县（市、区）自然资源局，江门市城市地理信息中心：
我局制定的《关于支持“好房子”规划设计的实施意见》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中请做好政策宣传引导和土地出让、规划管理等相关工作，如遇到问题请及时向我局反映。
江门市自然资源局
****
江门市自然资源局关于支持“好房子”
规划设计的实施意见
为贯彻落实****中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳、严控增量、优化存量、提升质量”的要求，进一步支持“好房子”建

一、实施办法

（一）	住宅建筑结构净高不超过2.1米、进深不超过0.8米的飘窗，其投影面积不计算容积率，空调搁板可凸出外墙不大于0.8米。
（二）	新建小区住宅建筑日照标准按大寒日有效日照时间不低于3小时或冬至日有效日照时间不低于1小时执行。旧区改建项目的新建住宅建筑日照标准按大寒日有效日照时间不低于1小时执行。有效日照时间为8时至16时。
（三）	须移交政府的幼儿园、社区公共服务用房、养老设施、垃圾中转站等公共配套设施，超出规划条件约定建筑面积的部分不计算容积率，未超出部分按原计容规则执行。
（四）	住宅建筑标准层中，本层阳台、入户花园投影面积总和不超过除阳台、入户花园外的标准层面积18%的部分，其投影面积不计算容积率；超过18%的部分，其投影面积全部计算容积率。不属于因城市规划的要求封闭阳台的，封闭阳台投影面积全部计算容积率。
（五）	建筑物屋顶的辅助用房（包括公共楼梯间、电梯机房、水箱间、人防预警间、通信基站机房等）的建筑面积不计算容积率。
（六）	商住用地建设项目配建的幼儿园、社区公共服务用房、养老设施、垃圾中转站等须移交政府的公共配套设施，其建筑面积不计算容积率。

该文件明确提出，住宅阳台、入户花园投影面积总和不超过标准层总面积18%的部分全部不计容；净高不超2.1米、进深不超0.8米的飘窗全不计容；住宅首层停车库、移交政府的公共配套设施（幼儿园、养老用房等）全部不计容，有效提升住宅实用率和增强居住舒适度。

从源头为居住空间做“加法”，具有地方特色的“江门标准体系”逐步建立。

在此基础上，政策扶持持续加码，江门通过“机制一引导一支持”三位一体推进体系，创新装修价与毛坯价并行机制，鼓励“菜单式”装修，市场灵活性进一步增强。

验证：从“空间”让利到“市场”买单

江门规划的效果，很快在市场得到验证。
2022年底，位于蓬江区的改善型大平层项目海悦天玺拿了60亩地，总价约5.16亿元，折合楼面价约5200元/平方米。

在规划“新政”下，项目在户型设计上大做文章，2023年9月开盘，短短8个月，520套住宅售罄，销售额超21亿元，单价高达1.8万元/平方米，遥遥领先于周边项目。它向市场证明，即便在调整期，只要产品足够“能打”，改善型需求的购买力依然存在。

市场的回应远不止个案。

根据江门市****

2026年1-2月，新规产品新增供应2405套，占全市供应量的57.1%；销售1019套，占全市销售量的31.1%；新规产品网签均价9069元/平方米，其他产品网签均价7266元/平方米。

量价齐升，正是市场用真金白银为“好房子”投出的赞成票。

去年，南方报业传媒集团（南方日报社）江门分社联合广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉团队共同出品了《江门市推进“房地产+”和好房子发展分析报告》（下简称：《报告》）。

该《报告》指出，2024年江门新规产品（含4.0住宅）去化率达53%，显著高于传统产品30%的去化率，网签均价11627元/平方米，远超普通产品的7621元/平方米，足见市场认可度。

以4.0住宅为代表的江门“好房子”创新力，不仅打破了传统住宅的设计局限，还帮江门楼市打出了差异化优势。

发展：大空间“头啖汤”效应逐渐消退

在江门滨江新区，三个4.0项目比邻而居。

同样的“高赠送面积”，同样的“江景卖点”，甚至连大门样式和智能化配置都“如出一辙”。“看了三家，感觉像在逛同一项目。”一位看房者对笔者说。

这是一个值得思考的现象，当4.0住宅集中放量后，同质化竞争愈演愈烈，“头啖汤”效应逐渐减弱，消费者难免“审美疲劳”，买房决策周期也会随之拉长。与此同时，规划政策收紧和成本压力，也在削弱4.0住宅的优势。

当“空间增量”带来的红利逐步释放，江门“好房子”的下一个增长点在哪里？

除“不计容”规划外，2022年以来，江门先后制定《江门市自然资源局关于加强和规范规划许可管理的通知》《江门市国土空间规划技术标准与准则》等文件，全省首创实施公共休闲绿化平台等政策，选树一批高品质住宅样板，引导房企在房价不同区间都有不同层级的“好房子”供市民选择。

2025年2月，《支持市区存量商品住宅用地打造“好房子”的操作指引》出台，允许部分存量地块通过贡献物业并回购的方式适用规划“新政”，促进土地资源集约利用和住房品质整体提升。

江门规划的指向越来越清晰：“好房子”不能只卷空间，更要全方位提升品质。

《报告》也同样认为，未来需从关注“物质”层面，转向关注“人本”层面，通过政策引导、产业协同、服务升级，推动房地产与多元业态深度融合，破解同质化难题。

这意味着，江门需要以“规划”为起点，衔接着“设计”的巧思、“建筑”的工艺、“制造”的底色，最终落地为“服务”的温度——让空间回归居住者，让房子回应生活本身。

（来源：南方+）