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湖南湘江新区管理委员会政法工作部岳麓交警大队2025-2026年度物业管理服务项目采购需求公开

全部类型湖南长沙2024年12月23日

公告详情

一、功能及要求：

一、项目名称：岳麓交警大队2025-2026年度物业管理服务项目

二、项目预算：

序号	采购内容	数量	预算单价（元）	预算金额（元）	备注
1	岳麓交警大队2025-2026年度物业管理服务项目	2	533874.69	****.38	服务期限两年，合同一年一签

三、项目概况：

长沙市****

二、相关标准：

符合国家和行业相关标准。

三、技术规格：

一、招标范围

1、物业管理服务范围：由岳麓交警大队提供物业一体化管理区域范围。

2、本物业管理服务范围内的房屋建筑本体及室外区域的维护、管理。

3、本物业管理服务范围内的机电设备设施（包括给排水、电路、电梯维护、室内外照明电梯、人防等整个系统及发电机）的运行管理、日常维护保养、定期维护、故障维修（含单项单件价值在200元以下的材料）。

4、本物业管理服务范围内所配套的服务设施的管理、日常维护保养、定期维护、故障维修（含材料）。

5、公用部分维修材料（含动力、消防、空调、水电等系统及房屋、道路、大院内所涉公共区****

6、大队电梯的维护、保养，保障电梯24小时的正常运行，单项维修配件在200元（含）以下的由物业公司负责。

7、本物业管理服务范围内房屋建筑本体、室外区域的清洁卫生、“四害”消杀、生活垃圾收集清运。

8、本物业管理服务范围内绿化的养护和管理，每年至少施有机肥两次，有机肥由采购人负责采购。

9、本物业管理服务范围内24小时安全保卫及公共秩序管理（大门门岗需24小时值班，侧门原则上不需要开启，特殊情况除外），安全保卫范围不包括院外停车坪部分。

10、办公区作为办公室用途，大部分办公室工作时间为正常上下班时间；个别办公室可能有适量的调整和加班，届时，物业管理公司须做好相关记录工作。中央空调开关时间按实际情况和业主单位要求，双方另行商定。

11、公共区域水、电、气抄表及能源消耗分析。

12、物业档案资料管理。

13、配合、辅助社区文化的开展。

14、建立严格规范的应急体系，以便应对突发的传染性疾病、火灾、治安等紧急情况。当发生上述情况时，物业管理公司必须无条件地配合。

15、消防监控系统的日常管理工作（含值班及日常运行监督）。

五、物业管理服务需求

本项目物业服务范围主要包括：

负责大队机关大院的综合管理、卫生保洁、安防服务、绿化养护、公共设施维护、会议服务等。

（一）卫生保洁工作：

1、大队办公大楼（含各楼层会议室）公共区域的卫生清扫、保洁。

2、院内其他楼宇的公共通道、楼梯、大厅、停车场、卫生间、门窗、各类标识标牌等公共区域实施工作日内8小时巡回保洁，要求地面无污物、墙面无污迹、无蜘蛛网、玻璃保持明亮无破损；指定办公场所、会议室、值班室等，每日保洁一次（文件柜内、抽屉不在保洁范围），桌子表面无灰尘、地面无尘土、杂物；纸篓保洁时清空，更换保洁袋。公共卫生间要求专人管理，每日清洁，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇。

3、各类沟渠疏浚及定期清理。

4、政府部门要求的机关大院外围门前“三包”事项。

5、定期进行“有害生物”防治消杀。

（二）安防服务工作（不包括院外停车场安防）：

1、外来人员和来访车辆的登记、安检、办证工作，各门岗执勤、岗亭内立岗服务,。

2、大队机关大院24小时的安全服务及巡视。

3、做好院内治安保卫、防火、防盗工作，预防和及时制止突发事件的发生，做好交接班记录。

4、负责大队院内消防控制室消防、监控值班、设备的监护管理及大院消防器材的检查和管理。

5、负责临时人员、暂住人员的治安管理工作，协助做好院内的治安管理工作。

6、及时发现、制止侵犯、侵占大队院内公共区域以及其他合法权益的行为，对不能处理的及时上报。

（三）绿化养护工作

1、负责院内绿化区域的养护工作。

2、负责绿化带内垃圾的清扫。

3、负责对大队区域内草坪、花卉、树木等定期按时浇水、施肥、修枝剪草、除杂草、防寒防冻、防虫除害等养护工作，定期修剪树木、花卉等，灌乔木生长正常、造型美观自然、花枝新鲜无枯叶、无病虫。

4、定期对院内树木进行防“虫害”的药物消杀，根据病虫害发生规律实施综合治理，通常在病虫率高时，以药剂杀死病虫，以确保植物良好生长。产生垃圾的主要区****

（五）公共设施维护

1、公共部位

（1）房屋结构：每年两次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项维修并告知采购人相关部门。

（2）门窗：每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响，发现损坏及时告知采购人相关部门。

（3）楼内墙面、顶面、地面：巡查墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。发现问题及时告知采购人相关部门并配合处理。

（4）管道、排水沟：巡查屋面泄水沟、楼内外排水管道地砖平整不起壳、无缺损，每月进行清扫、疏通，保障排水畅通（6月、9月每半月检查一次）；每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，及时安排专项维修并告知相关部门。化粪池清掏每半年一次，留泥井清掏每季度一次。

（5）栅栏围墙：表面无破损，保持围墙完好。每周一次巡查，发现损坏立即修复。

（6）道路、场地等：每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。

（7）休闲椅、雕塑、景观小品设施等：每日一次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外）。

（8）安全标志：对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。

2、消防设施

（1）负责监控室的24小时值班。

（2）质保期内的消防设备维保由设备供应商负责，质保期后的消防设备由采购人委托专业维修保养单位进行定期保养，物业公司有专人（持证上岗）对消防设施保养监督，按规定做好日常设备维护，发现设备隐患故障及时报告。大院内的灭火器、防毒面具到期更换由采购人负责。

（3）保证系统灵敏有效、消防栓灵活启动。

（4）建立消防管理措施及火灾处置预案，确定重点防火部门，实施日常巡视、发现隐患及时排除，确保无火灾发生。

3、供配电运行

负责高低压配电24小时值班和维护维修；按照电力部门的标准，规范安全操作设备，时刻检查设备运行状态，做好工作场地的清洁卫生，做好防水、防鼠、防漏电工作，确保电力供应，配合电力管理部门做好设备养护工作，按照电力部门的有关规定及规范要求定期检查、检测各种设备，维护电力管线，保证完好、正常，绝缘良好。每日做好室内、室外公共电气柜运行、巡查记录，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，按规定进行高压预试，保证电气设备运行安全正常。确保设备运行正常率达100%。

4、供电照明系统

（1）公灯：每周巡检两次公共照明设备，修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持楼道灯、会议室等公共场所灯具亮灯率在99%以上。

（2）景观灯、节日彩灯、保证正常使用，保持灯具完好，亮灯率在99%以上。

5、电梯维护

（1）电梯的维修、维保工作。

（2）保障电梯24小时的正常运行。

二、人员配备、培训与管理

（一）人员配备要求

1、热爱党、热爱祖国，拥护党的基本路线，政治素质过硬，遵纪守法。

2、树立“用户至上、服务第一”的服务意识和强烈的责任感和良好的职业道德，爱岗敬业、诚守信誉，优质高效地服务于采购人（业主）。

3、根据物业项目的实际情况，组织机构设置原则是精干高效、一专多能。合理配置人员，使人员达到满负荷，充分利用人力资源，减少开支，降低成本。

4、员工要求统一着装，员工服装按采购人要求配置，其费用由成交供应商负责。

5、各类人员文化素质、专业素质、岗位职责要求如下：

（1）管理人员：

项目经理：有专科及以上学历，有丰富的行政机关和住宅小区****

（2）操作层人员

综合维修工：有房屋、公共设备、设施等的维护、维修经验和能力，动手能力强，业务素质高，能吃苦耐劳。

消防安全监控值班员：掌握消防常识和应急处理能力，具有一定计算机知识，有消防监控设备设施的监测、维护、维修经验和能力，动手能力强，业务、身体素质好，能吃苦耐劳。

保洁工：品貌端正、品行良好、身体健康，朴实肯干，经培训具清洁工作标准操作技能。

绿化工：品貌端正、品行良好、身体健康，朴实肯干，经培训具绿化种植、养护等技能。

保安员：退伍军人或保安专业学校毕业，品貌端正、身体健康、品行良好，工作责任心强，能吃苦耐劳。

会务员：品貌端正、品行良好、身体健康、22-40岁，品行良好，责任心强。

（3）特殊要求

保安班长：三年以上相关工作经验，身体素质好，有较强的组织协调和训练能力，转业军人或保安专业学校毕业的人员优先。

保安人员：身体健康，品德优良，思想作风过硬，听指挥，守纪律，工作责任心强，会操作使用保安器具。

6、成交供应商进场后，人员配置可根据项目的实际情况，对各岗位人员可进行适当调整，但不得低于投标文件承诺的总人数标准。

（二）人员培训

1、发挥培训再教育功能，在员工中树立正确的价值观和职业道德观，弘扬社会主义精神文明，倡导爱国主义和集体主义精神，培养员工爱岗敬业和道德风尚。

2、及时传达和贯彻采购人要求，使员工都明确组织和个人的工作目标，使各项物业管理工作起到良好的“示范窗口”作用。

3、培养一支能干、肯干，具有良好服务意识、服务观念、高素质的专业队伍，为实现物业管理目标提供有力保证。

（三）人员管理

1、严把录用关

所有录用人员必须提供身份证复印件，严格遵守劳动部门的用工规定以及计生委有关要求。对政治素质、仪容仪表、礼仪风范和业务技能等方面进行全面考察，合格后方可录用。

2、严格考核

按岗位工作目标对所有员工进行跟踪考核，考核内容包括思想品德、敬业精神、服务态度、业务技能、协调能力等方面，检验其是否持续胜任岗位工作要求，对不能胜任工作的人员进行淘汰。着力提高员工的整体文化素质，组建一支技术过硬、思想稳定、优质高效、极具战斗力的物业管理队伍，维护好政府的整体形象。

3、素质要求

所有招聘人员不得以任何形式代理或帮助处理违法、交通事故等，一经发现，采购人有权要求受聘方对该员工进行劝退处理，并按性质严重性对物业公司予以经济处罚。

4、服务岗位需求

物业管理拟定岗位服务人数要求（成交供应商在保证本项目服务人员总人数不得少于12人的前提下，成交供应商可以根据现场实际需求进行自行优化配置。）

管理人员：不少于1人

秩序维护：不少于5人（大门岗、巡逻岗24小时值班，侧门岗白天值班）

保洁员：不少于3人

会务：不少于1人

绿化技工：不少于1人

机电维修工：不少于1人

四、交付时间和地点：

服务期限：两年，合同一年一签，自合同签订之日起计算。

服务地点：采购人指定地点。

五、服务标准：

一、物业管理工作标准及要求

物业管理公司卫生保洁、安防服务、绿化养护、公共设施维护、会议服务工作依据以下各服务标准进行月度考核。

（一）卫生保洁工作服务标准

工作内容	项目	质量标准
正门、前坪	地面	无污迹、无水泥迹、无口香胶迹、无积水、无堆放杂物
	阶梯	无污迹、无水泥迹、无口香胶迹、无积水、无堆放杂物
	扶手	无污迹、无水泥迹
	墙面	无污迹、无乱张贴物
	门户	无污迹、无积尘、无乱张贴物
	指示牌（包括大院招牌）	无污迹、无积尘、无乱张贴物
	消防栓	无污迹、无积尘
	出入口栏杆	无污物、无阻塞
电梯厅及走廊	地面	无脚印、无污迹、无水泥迹、无口香胶迹、无积水、无堆放
	天花板	无蛛网、无灰尘
	光管罩	无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹
	墙面	无污迹、无乱张贴物
	铜牌	无污迹、无积尘、无桐油迹
	水牌及指示牌	无污迹、无积尘、无乱张贴物
	门户	无污迹、无积尘、无乱张贴物
	垃圾桶	桶体光洁无污迹、无痰迹；烟灰缸盖上无烟头、杂物；桶内垃圾不得超过桶口。
	消防栓	无污迹、无积尘、无乱张贴物
卫生间	地面、门、墙面	清洁、状态完好
	天花板	无蛛网、无灰尘
	大小便器	里外干净、冲水良好、小便器时刻放置香精球
	洗手台盒	干净、镀铬件明亮、水阀使用正常、灯具完好，时刻放置洗手液。
楼梯	台阶	干净、无污物
	扶手	手摸无灰尘
	栏杆	无明显灰尘、无油漆脱落
工作内容	项目	质量标准
公共区域	院内道路和人行道	无明显泥沙、污垢；每100㎡内烟头、纸屑平均不超过2个，无1 m3以上的石子。
	停车棚、地下车库	无杂物、纸屑、蜘蛛网，车辆按规定摆放，车道畅通。
	化粪池、污水井、流离井、地沟	定期疏通、清理化粪池、污水井、流离井、地沟，保证沟渠畅通。

（二）安防服务工作服务标准

工作内容	工作标准及要求
工作前准备	1、当班班长提前30分钟、队员提前20分钟到达办公楼大厅做好接班准备，班长提前15分钟召开班前会，按时进班。 2、队员上岗前4小时内不允许喝酒。 3、进班时制服穿着整齐、胸牌、帽子等佩戴到位，队员之间相互检查仪表。 4、由班长组织召开班前会，检查队员着装，强调工作纪律，交待执勤时应注意事项，通报上班执勤情况和相关精神后，安排队员按交接班程序进入各个门岗交接班。 5、各门岗认真按交接班程序进行交接、如实记录（检查值班记录、岗位卫生、清点公用物品是否完好无损等），并将本班次未完成和已处理好的事情登记清楚移交下一班，接班后将遗留问题及时处理好并做好记录。
工作时间认真执勤	1、队员均需站岗值勤，站岗人员站姿要端正、精神饱满并面带微笑，及时阻止不遵守门卫管理制度的人员进入。 2、要求安保人员无特殊情况定点值班，一律不得擅自离岗，及时认真参加各项会议（班前会、班务会、月度例会等）； 3、各当班队员就餐时间应轮流到食堂用餐，必须保证各门岗有一人在岗执勤。 4、大厅值勤岗需有必要的客服礼仪素质。
做好来访客人、进出入车辆登记工作	一切外来人员和车辆进门必须登记，按照门卫制度核查证件后放行。
巡逻	实行人防与技防相结合，24小时不定时巡查，并做好巡视记录。

（三）绿化工作服务标准

分类	项目	要求	频率
修剪	乔木	无枯枝、主侧枝分布均匀。	每年2次
	灌木	成型、整齐、新长枝不超过30厘米。	每年5次以上
	红继木、月月桂、杜鹃、女贞等	绿篱成型，造型美观，新长枝不超过30厘米。	每年6-8次
	台湾草	修剪平整，不露泥土。	每年2-3次
施肥	乔木、灌木	采用穴施或沟施，施肥、浇水及时。	每年4次
	草地	播施和喷施，不伤花草。	每年1次
	花卉	保证基肥，追施化肥，少量多次，不伤花草。	视长势而定
防病治虫		无明显枯枝、虫害。	每月防治1次发现病虫时及时喷药
抗旱	花卉、苗	保持土壤湿度。	每日2次
抗旱	树木、草地	冬季早晚不浇水，夏季中午不浇水，无枯死现象。	每周2次
日常养护	中耕、除杂草	无明显杂草，树木底下土面层不板结，透气好。	一年不少于6次
	补栽、补种	无明显土壤裸露，缺株在5‰以下。	按花木栽种季节及时栽种
	防风、排水	暴风雨过后12小时，草地无1平方米以上的积水，树木无倒斜，断枝落叶在半天内处理好。	每天巡视1次

（四）公共设施维护工作服务标准

工作内容	工作标准
维修接待	1、实行全年全天24小时业主报修接待，报修电话： 2、接听报修电话时态度和蔼，用语规范，耐心热情。
维修服务	1、维修人员应按要求统一着装，佩戴胸牌，仪表端庄整洁。 2、水、电急修项目，15分钟到达现场，当日修复。 3、较大维修项目，应提前一天通知业主，预约修理时不误时。 4、及时准确填写《维修服务单》，及时完成维修任务。
三表计费	每月对公共区域的三表计费情况进行登记、汇总。
消防监控	1、实行全天24小时消防监控设备监控，发现消防隐患及时处理并做好记录。 2、协助做好监控设备的维护、维修、保养工作。
工程维修	1、做好公共区域水电的巡视、检查、报修工作。 2、院内所有楼栋内公共区**** 3、全天24小时值班，随时受理报修、提供维修保障服务。

（五）房屋建筑本体服务工作标准

序号	项目		时间间隔	次数	工作标准
1	地基基础		半年	1	1、检查地基有无超过允许范围内的不均匀沉降。 2、检查基础有无开裂、破损，勘脚有无破损。
			每季	1	1、适时安排白蚁的防治和消杀工作，走访用户，了解其办公室内有无发现白蚁，检查公共部位有无白蚁。
			每年	1	1、检查房屋基础结构性能是否完好以及地基沉降总量情况。
2	承重结构	梁	每季	1	1、检查有无变形、裂缝、腐蚀。
		梁	每年	1	1、检查整体结构性能是否完好。
		板	每季	1	1、检查有无弯曲变形、裂缝、腐蚀。
		板	每年	1	1、检查整体结构性能是否完好。
		柱	每季	1	1、检查有无倾斜，变形、裂缝、腐蚀。
		柱	每年	1	1、检查整体结构性能是否完好。
		承重墙	每季	1	1、检查有无孔洞、裂缝、腐蚀。
		承重墙	每年	1	1、检查整体结构性能是否完好。
		金属构件	每季	1	1、检查金属构件有无孔洞、变形、裂缝、锈蚀。
			半年	1	1、对油漆脱落、起壳、锈蚀部分刷漆处理。
			每年	1	1、聘请专业机构分析金属结构各部件的工作状况，评定构件的受压稳定性和塑性累积损伤，鉴定金属结构整体承载能力。
			备注		1、加强酷暑、暴雨等恶劣天气时对金属结构和支撑体系的适时检测。 2、加强地震等不可抗拒自然力的作用后，对金属结构和支撑体系的检测维护工作。 3、在暴雨后加强对金属结构的检查，根据检查的结果进行必要的维护。
		备注：对于承重结构各部件，若出现因设计或不可抗拒因素引起的严重损坏，委托专家进行分析、计算，拟定维修方案，由专业公司实施处理。
3	非承重墙		每月	1	1、检查墙体是否平直、有无裂缝、孔洞、风化等缺陷。
3	非承重墙		每年	1	2、检查墙体结构性能是否完好。
4	屋面	防水涂层、采光玻璃	每周	1	1、清扫、冲洗屋面，特别注意采光天棚的清洁。
					2、检查雨水口有无堵塞，发现异常及时疏通。
					3、检查屋面有无积水。
					4、检查伸缩缝油膏有无变硬疏松、是否开裂、脱边，发现异常及时修复。
					5、检查隔热层，有无空鼓、渗漏，发现损坏及时修复。
					6、发现涂料防水层破损、老化造成屋面渗漏的，及时修复或更换。
					7、检查避雷网有无脱焊和间断，发现异常及时补焊
			每年	1	1、全面修补隔热层板，重新勾缝。 2、检修屋面防水层。 3、检查屋面玻璃接缝密封胶的完好情况。 4、检查伸缩缝嵌填油膏是否完整。
			备注		每年雨季对屋面进行仔细检查，及时消除涂料防水层破损、老化的状况，及时更换破损玻璃的接缝密封胶，以及沉降缝、伸缩缝的老化、渗漏情况。
5	楼地面		每季	1	1、检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和破裂。 2、检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现问题及时处理。 3、更换大面积松脱、破损的地面饰面材料。 4、对大理石进行抛光、晶面、打蜡处理。 5、对木地板打蜡。
5	楼地面		每年	1	1、检查楼地面结构功能的完好性。
6	楼梯		半年	1	1、检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复。 2、补换损坏的地砖。 3、修复空鼓的地砖。
6	楼梯		每年	1	1、油漆型钢组合楼梯、扶手、护栏网。 2、对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换。
7	公共通道		每周	1	1、检查地面砖有无起砂、空鼓、开裂、松脱；发现异常及时修复。 2、公共通道及门厅的墙面有无污迹和剥落，发现异常及时处理。 3、检查中庭外廊护栏玻璃、支架、护栏网是否完好。发现异常及时处理。
			半年	1	1、检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复。 2、补换损坏、空鼓的地砖。
			每年	1	1、油漆扶手、金属支架的护栏网。 2、对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换。
8	内墙面	涂料、石材	每月	1	1、修补内墙面裂缝、起鼓、脱落部分。 2、处理内墙面变色现象。 3、处理内墙面局部渗漏。 4、更换破损的石材。
8	内墙面	涂料、石材	每季	1	1、处理内墙面大面积渗漏。
9	外墙面	喷涂饰面、玻璃	每周	1	1、修补涂料饰面破损、脱落部分。 2、更换破损的外墙饰面玻璃。 3、清洗外墙饰面人为造成的污染部分。
			半年	1	1、结合外墙清洗作业，一并检查外墙面的使用状况。 2、处理外墙面变色现象；检查并加固外墙金属构件。
			每年	1	1、雨季时期对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。 2、对于外墙面大面积渗漏久修无效的，局部翻新以防止渗漏面积扩大。
				根据需要	1、暴雨等恶劣天气及时发布信息，提醒用户关好、锁好门窗。 2、外墙清洗必须使用绿色环保型清洁剂。 3、更换外墙饰面应按原设计要求进行。
10	吊顶		每周	1	1、检查无擦、划、刮、塌坏，发现损坏及时修补。
10	吊顶		每月	1	2、加强防水、防腐、防裂、防胀、防霉变工作，发现有水浸、腐烂、胀裂、霉变的部分及时修复。
11	门窗		每月	1	1、检查木门门扇有无松动、下垂、翘曲变形、霉变和腐朽。 2、门转轴或磨擦磨损部位加润滑油。 3、（塑）钢门窗、铝合金门窗有无变形、生锈。
11	门窗		每半年	1	1、更换门窗的易磨损部件。
12	地下室		每周	1	1、检查地下室天花、墙面和地板饰面有无起壳、脱落和渗漏水现象，发现问题及时修复。

（六）供配电系统服务工作标准

序号	维保周期	工作内容	质量标准
1	日常保养	配电室清洁；检查仪表、指示灯及变压器外观、运行温度和声音；大型运行设备每小时巡视一次，其他每天巡视；对公共照明、亮化系统检查一遍，即坏即修	配电室干燥、电缆沟内无积水；温度正常、无异味；各接线处无松动、发热、跳火等异常，指示灯、信号灯、开关、按钮等齐全、正常，仪表准确；自控、保护装置正常有效；公共照明的灯泡、灯罩无破损，外观良好，启用正常，安置稳固，无乱搭乱接、线头裸露等安全隐患，达 100%完好
2	每周保养	各控制及配电箱、柜保养一次。	元件、线路完好无损、压接良好。
3	每月保养	检查井道内电缆、切换箱、T接箱、控制箱；检查变压器测温报警及通风系统。	井道清洁干燥；电缆表面完好，标牌齐全，接地良好；各控制箱完好、清洁，操作良好。
4	每季保养	检查供电线路、保护部位。	线路正常。
5	每半年保养	低压配电柜内部清洁保养，检查配电箱内接线。	无灰尘污物，压接紧固。
6	每年保养	高压开关柜电源切换、自动保护装置、接地电阻等每年检查一次；设施设备全面补刷油漆一次。	高压配电系统年检合格；设施设备完好、无污垢。

（七）电梯运行维护标准

序号	位置	检查内容及标准	备注
1	机房	1、机房环境：机房内应保持清洁，无杂物，门窗应可靠牢固。
		2、控制屏：控制柜内各电子元件及微机设备内无灰尘，无异味等异常情况，各种标识应清晰有效。
		3、主机：运行时应无异常噪音、无异常气味、无漏油现象。
		4、机房内各个转动部位应有明显的标记。
		5、限速器：夹绳口的污垢应及时清除，使夹绳动作可靠。
		6、机房内应有救援说明、救援工具应齐全、有效。
2	井道	1、各层厅门电气开关、门锁应动作灵活、可靠。井道灯功能完好。
		2、各层厅门门头、门扇、地坎、门槽应无垃圾、砂石、油污等。
		3、钢丝绳有无断股断丝现象，并检查钢丝绳的受力均匀情况。
		4、检查各层厅门的门导轨、门触点是否符合标准。
		5、强迫换速开关、限位开关、极限开关应动作灵活可靠。
3	轿顶	1、急停开关、安全钳、检修开关等电气开关应动作可靠有效。
		2、导轨润滑要良好，油杯油量应适当，不宜过多，但不少于三分之一。
		3、轿顶应保持清洁，没有油污和杂物。
4	轿箱内	1、操纵箱内各个开关按钮应动作灵活，有效。
		2、轿内照明、风扇应良好。顶棚内清洁无杂物。
		3、光幕、安全触板动作应有效。
5	底坑	1、底坑环境：要定期清理轿厢底部砂石，灰尘及底坑积水、垃圾。
		2、涨紧装置的开关位置应符合标准。
		3、缓冲器开关应动作灵活。底坑灯能正常工作。
6	基础管理	1、维修人员的工作态度：工作热情主动、积极、责任心强，工作效率高，工作质量优良，仪容仪表，办公环境与工作态度良好，严守工作纪律，工作作风严谨，业务技术过硬。业主认同程度高。
		2、故障处理：故障处理及时，从报修到维修人员，到达现场一般不超过30分钟；一般故障修复不超过1小时。
		3、工作记录与设备档案，维修过程按要求详细记录。
		4、工作计划与完成情况按当月工作计划进行维修保养工作。
		5、安全情况：工作时无违反安全操作规程。佩戴安全帽、工装、工鞋。

（八）会务工作标准

序号	项目	服务内容	工作标准	备注
1	会前服务	接受任务	明确日期、时间及与会人数并了解其他特殊要求
		拟定方案	根据所接受任务的会议时间、与会人数、会议级别、会议房间等具体要求，拟定详细的会议服务方案。
		准备物品	根据确认的实施方案，做好以下各类物品的准备：茶具、日用品、饮料水果等，做好品种数量登记。
		布置场地	按实施方案，做好茶具、日用品、饮料、水果的摆放，并负责指导其他设备的布置
		总体验收	对所有准备工作做最后确认，发现问题，及时通知有关人员纠正
2	会议中服务	茶水服务	按工作分区，宾客入场后提供茶水服务，执行“操作礼节规范”
		引导服务	为迟到的与会人员提供领位服务；为参会人员提供卫生间引路服务
		其他服务	尽最大可能满足参会人员的合理需求
3	会议后服务	整理物品	按单查验接待必需品，并做好剩量登记、物品整理，为下一次接待做好准备
		清扫场地	按操作规范对场地进行打扫
		安全检查	关闭所有应该关闭的设备、灯光及门窗。关闭前进行检查、调试，为下次会议做好充分准备

六、验收标准：

本项目采用简易程序验收。采购人将进行每月考核，考核实施细则详见附件。

七、其他要求：一、物业管理有关事项说明1、成交供应商根据有关物业管理法规以及磋商文件、响应文件相关条款与采购人分别签订物业管理委托合同。该项目实行统一管理，综合服务、自主经营、自负盈亏。2、成交供应商不得将本物业管理项目分包给其他单位。3、成交供应商应树立“业主至上，服务第一”的思想，为采购人创造一个安全、宁静、整洁、舒适的办公、生活环境。采购人定期对物业管理进行考核评比，如达不到上述要求，通过整改后仍未达到要求的，则可终止委托管理合同并进行财务审计，由成交供应商承担损失并赔偿违约责任。4、采购人为成交供应商提供必要的办公用房、管理用房、部分生活用房（含仓库及维修场所）等，分别在正式合同里约定。该办公用房、管理用房在委托管理期限内由成交供应商免费使用，物业管理办公用水、电、气消耗均由采购人承担，在合同签订后10天内交给成交供应商，合同终止后10天内交回采购人。5、常用维修材料及工具装备由成交供应商承担，公共区****

1、服务期限及地点

服务期限：两年，合同一年一签，自合同签订之日起计算。

服务地点：采购人指定地点。

2、结算方法：

付款人：点击登录查看

付款方式：根据考评情况以及奖罚细则按月支付。如无扣款，每次支付相应金额，每月15日前支付上个月的款项。

3、本项目采用费用包干方式建设，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备、材料、配件、辅材，以及产品运输保险保管、安装调试、试运行测试通过验收、培训、质保期免费保修维护等所有人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由成交供应商免费提供，采购人不再支付任何费用。

4、其他未尽事宜，由采购人与成交供应商双方协商在合同中约定。

5、对于上述项目要求，投标人应在投标文件中进行回应，作出承诺及说明。

附：

长沙市公安局交通警察支队岳麓大队

物业管理服务项目考核实施细则

为了便于管理和检查监督，更好地履行合同，在合同的基础上制定本物业项目考核标准。

1、《物业管理服务项目月考核细则》将委托物业管理的工作进行了合理的划分，合计分值为100分。从每月支付的物业管理费中提取3000元作为月考核结果运用，以90分为基准，90分以上采购人全额支付物业管理费，90分以下，每下降一分扣300元，直至扣完为止。

2、长沙市公安局交通警察支队岳麓大队负责对物业公司的管理工作及服务质量进行监督，每月对物业管理工作及其服务质量全面检查一次，抽查一次，采取扣分法进行质量评估、评分，评分结果作为物业管理工作质量的奖惩依据。若考核分一年6个月在90分以下，采购方有权终止合同。

长沙市公安局交通警察支队岳麓大队物业管理服务考核标准

	项目	考核内容及计分办法	扣分
员工服务形象及办公管理	1、仪容仪表	员工未统一着装，每次扣0.1分
	2、服务态度	服务态度冷淡，语言生硬，粗鲁甚至粗暴的，每次扣0.2分
	3、员工管理	工作人员迟到，离岗，串岗，早退，或上班时间玩手机电脑的，每出现一次扣0.3分
		工作人员出现违反公民道德规范的行为，参与打架斗殴，赌博等违反社会治安行为，每次扣0.3分
		消防人员未做好设备操作培训、巡查、维护并记录于册的，发现一次扣0.2分
	4、办公室卫生	办公室环境差，物品摆放不规范，每次扣0.2分
	5、宿舍卫生	宿舍环境脏乱；物品摆放不整齐、有异味，每次扣0.2分
	6、落实回访	落实回访紧急事件超过30分钟的，每次扣0.1分，每延迟10分钟加扣0.05分；维修事件超过8小时，未超过10小时的，扣 0.1分；超过10小时的，扣 0.2 分
	7、工作联系函落实	未按时按标准落实工作联系函内容，视情况每次扣0.5分到1分
	8、疑难问题，重大事项报告	如遇疑难、重大事项未及时向直管领导报告，致使问题未处理或处理时间拖延，每次扣0.2分
门卫值班和秩序维护	1、门岗形象管理	工作人员在工作时，未着工作服务或着装不整齐，在岗姿态不端正，嬉戏打闹，无精打采，每次扣0.3分
	1、门岗形象管理	门岗值守人员不得玩手机，玩电脑等，如有违反，发现一次扣0.2分
	2、巡逻制度的落实	对所辖范围未按要求巡查，并未按要求填写巡查登记本以及登记记录的，每次扣0.2分；虚填登记记录的，每次扣0.3分
	2、巡逻制度的落实	巡查范围内需及时发现问题，未及时发现每次扣0.5分
交通秩序及车辆管理	1、车辆出入及停放管理	有车辆（含非机动车）乱停乱放现象的，每次扣0.2分
		对停放车辆未及时进行巡查，发现问题未采取措施的，每次扣0.2分
		对车辆出入及停放未进行及时正确引导，导致交通堵塞等现象的，每发现一次扣0.3分
	2、交通标识标牌	交通标识标牌有损坏未及时发现维护，每次扣0.2分
	3、交通秩序的维护	对于主要交通通道没有进行车辆指挥造成交通堵塞，出现一次扣0.2分
	3、交通秩序的维护	对重大会议或重大活动期间，未对车辆进行指挥，造成车辆停放混乱，堵塞交通，出现一次扣0.5分
消防安全	1、消防管理	消防器材未每月进行检查并记录，发现一次扣0.2分
		发现火警报告不及时，出现一次扣0.2分；处置不力的，一次扣 2分
		安全保卫人员对消防设备及器材不能熟练掌握，出现一次扣0.1分
环境卫生管理	1、楼层卫生	公共楼层区域（楼梯走道、大堂、楼顶等）有明显的水渍、污渍、灰尘、杂物、异味等未及时处理的，每发现一次扣0.1分
	2、室外卫生	室外邋遢，绿化带及垃圾桶等公用设施有明显污垢，蜘蛛网，杂物垃圾等未及时处理的，每发现一次扣除0.2分
	3、垃圾清运	公共区域出现或堆放垃圾未及时清理的，每发现一次扣0.2分
	3、垃圾清运	垃圾池垃圾未及时清运，每发现一次扣除0.1分
绿化管理	1、绿地清洁	花坛草坪清洁率95%以下，发现一次扣0.1分
	2、绿化修剪	苗木未按季节及时修剪成形，每发现一次扣0.1分
	3、杂草清除	未及时除草影响园林绿化景观，每发现一次扣0.1分
	4、苗木长势	所有植物长势稀疏，未及时修剪、扶持、施肥，有明显病虫害的，每发现一次扣0.2分
设备管理	1、保证设施设备运行	设施设备零修、急修（可维修范围内的水电设施，楼梯水管道）及时率低于95%，出现一次扣0.3分
		供电、供水不正常，有人为停电、停水事故的，每发现一次扣0.5分
		供电、供水设备完好率需达100%，出现低于完好率达100%的，每发现一次扣0.1分
	2、巡逻制度的落实	对所辖范围按要求巡查，并没有巡查登记本，无登记记录，每次扣0.2分，虚填登记记录，每次扣0.3分
	2、巡逻制度的落实	巡查范围内需及时发现问题，未及时发现每次扣0.5分
总分合计		分
另外：以下几项为严重不合格项，一票否决。物业公司违反合同或者由于违反法律法规而侵害到采购人的合法权益的；物业公司在辖区内乱收费用的；由于管理失职导致设施设备出现事故的；物业公司在采购人单位参与了闹事的；物业工作不得力，造成采购人工作被动或被上级通报的；物业公司工作人员不注意言行，形象恶劣等各种原因导致被投诉，造成严重影响的；

采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。

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